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(共章)

“万科管理团队坚决不躺平”“评级下调对公司影响有限”“境外债已提前启动置换和还款准备”“短期碰到挑战和压力,深圳国资四大措施支持万科”......3月29日,万科企业股份有限公司(000002.SZ,02202.HK)召开2023年度业绩推介会,会上,针对市场关注的话题,万科管理层给予一一回应。

据了解,万科董事会主席郁亮,总裁祝九胜,联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海,联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全,新澳门免费资料大全执行副总裁、财务负责人韩慧华,执行副总裁、首席运营官刘肖,董事会秘书朱旭等出席业绩发布会。

按照万科披露的业绩报告,2023年万科实现营业收入4657.4亿元,同比下降7.6%;归属于上市公司股东的净利润为121.6亿元。

报告期内,万科全年经营性现金流净额为39.1亿元,连续15年为正,剔除预收房款的资产负债率为65.5%,从2018年76%连续5年下降。

维持市场超跌判断,相信市场会逐步恢复

开发业务仍是万科的基本盘。2023年,万科开发业务实现销售面积2466万平方米,销售金额3761.2亿元,同比分别下降6.2%和9.8%。

年报业绩会上,对于外界普遍关心的房地产市场走势问题,万科董事会主席郁亮表示,万科对于行业趋势的判断和看法没有改变,市场短期显然是超跌了,未来住宅建设的中枢值是10亿平方米,目前支持政策已大量出台且力度超过以往,伴随政策效果显现,相信市场会逐渐恢复。

郁亮认为,住房需求需要动态观察,尽管房地产行业已经不可能回到过去的高点,但未来空间依然广阔。一方面,美好生活标准在不断提升,无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面,城镇化的进程没有结束,新增住房需求依然存在,2023年我国新增城镇人口1196万人。综合上述因素看,未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平方米,较2019年的高点下降了59%。因此,短期来看,市场显然是超跌了。

短期碰到挑战和压力,整体安全垫相对充足

针对近期万科评级下降、银团贷款、保险机构债务展期等传闻,祝九胜在业绩会上表示,公司短期碰到了一些挑战和压力,在应对方面公司也在不断复盘,迭代经验。总的来说,公司的能力和基本面没有发生根本性变化,相信只要能力再生,不会有太大的问题。

祝九胜提到,对于评级下降目前看来影响是相对有限的。对于和金融机构的合作,其表示,万科长期合作的有26家银行,这些银行都长期支持万科,跟万科一起共同发展,共同来控制风险。在行业下行、销售下滑、回款减少的情况下,银行在风险防范方面和万科是同盟军。“银行对万科皱了眉头、提了忠告,也给了宽容。皱眉头是大家对市场的下行感觉到是超乎预期的;忠告是像我们这类企业怎么有效地活下去,怎么保持现金流平衡;宽容是针对融资模式的转变,给了公司适应期。”

年报显示,2023年万科在境内外合计新获取的融资近900亿元,其中境内新增融资766亿元,新澳门免费资料大全新增融资的综合成本3.61%。此外,万科紧跟国家房地产金融支持政策导向,2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元,实现资债结构持续优化。

祝九胜表示,金融机构对万科的支持态度是肯定的,力度是足够的。2023年,万科新获融资总量基本稳定,为了增加融资端的安全垫,公司也正在与金融机构积极商谈各种融资方案,银团贷款代表了一种合作的可能。同时,祝九胜也在业绩会上提到,感谢各大保险公司长期对万科的支持,长期有耐心的资金让万科在经营性业务的经营上更从容、更有韧性。

祝九胜也坦言,目前挑战主要来自三方面,一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战,过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差,随着交付高峰的过去,这个剪刀差压力2024年将全面下降;二是融资模式改变,由于万科信用优势强,过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业,因此从过去总对总转向项目制,比其他企业更需要适应时间,目前金融机构非常支持,会给1到3年的适应期。三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态,与银行的贷款利率之间也存在剪刀差,公司将努力提升经营业务的EBITDA和NOI。

对于后续的偿债安排,祝九胜表示,年末公司在手资金998亿元,是一年内到期刚性有息负债的1.6倍,整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排,目前境外仅二季度还有到期债券,到期金额折合人民币约56亿元,公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。

管理团队表态绝不躺平,深圳国资四大措施支持万科

业绩会上,郁亮表示,万科管理团队坚决不躺平,一定会跨过这个阶段性关口,公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度,未来两年削减付息债务1000亿元以上,以保障公司安全。今年万科打破了31年的惯例,做出不分红的艰难决策,也是为这项非常重要的工作创造条件。

与此同时,万科发布的2023年年报显示,自报告披露之日起,万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。同时,2023年在万科集团全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023新澳门免费资料大全年度奖金。

郁亮坦言,虽然万科很早提出“活下去”,但考虑还不够全面。在市场的变化下,过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全,因此需要强化底线思维,进行更充分的准备。

与此同时,万科管理层表示,深圳国资也协调了多家国企和万科对接,采取了四大类的措施来以市场化和法制化的方式来帮助和支持万科。一是帮助万科来处置流动性比较低的不动产和长期股权投资。二是以市场化的方式来认购万科旗下印力的消费基础设施REIT。三是通过深圳国企和万科之间的产业协同,推动多个项目合作。四是国资也在积极协调金融资源来支持万科。目前这些项目的进展的情况是有的已经完成,有的正在逐步的落地过程之中。这些项目如果全部落地完成以后,预计是可以帮助万科释放流动性在百亿规模以上。

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